为全面提升全县住宅小区物业服务质量与精细化管理水平，切实解决群众急难愁盼的居住环境、物业服务、安全保障等突出问题，进一步规范物业行业经营秩序、优化城乡人居品质，持续提升群众获得感、幸福感、安全感，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，立足以人民为中心的发展思想，聚焦居民在居住环境、设施安全、物业服务等方面的急难愁盼问题，坚持问题导向、目标导向、结果导向相统一，通过统筹规划、分类施策、标本兼治，全面提升住宅小区综合治理水平，构建共建共治共享的小区治理新格局。

二、总体要求

以提升群众满意度为核心目标，紧扣生态停车提质、老旧小区改造、环境乱象整治、物业服务覆盖、维修资金追缴、智能安防建设、物业评星定级、合同闭环监管、阳光公示落地、专项整治推进“十大重点任务”，聚焦服务标准不高、收费管理不规范、公共收益不透明、安全防控有漏洞、业主自治作用弱、基础设施不完善、物业覆盖有盲区等突出短板，在全县范围内开展住宅小区物业服务全域化、标准化、长效化集中整治。坚持问题导向、目标导向、结果导向有机统一，统筹推进整治顽瘴痼疾、补齐设施短板、健全监管机制、提升服务品质“四项核心工作”，按照统筹规划、分类施策、标本兼治、系统推进的原则，构建全周期、全链条物业监管长效机制，推动物业管理服务由“粗放化运营”向“规范化、精细化、智能化”转型升级，全力打造规范有序、安全舒适、整洁优美、宜居宜业的住宅小区环境。

三、整治重点

（一）实施生态停车场改造提升工程

1.以长虹家园为试点，依法依规使用维修基金、积极争取项目资金，高标准打造生态停车场样板示范区，同步提炼总结可复制、可推广、可落地的建设标准与长效管理模式；    

2.对群众诉求集中、停车矛盾突出的洮水名都、新城家园、春天家园、公园东路、金田花园等小区，我们通过业主大会、征求意见、入户走访、线上征询等形式全面征求业主意见。同时，我们结合小区空间布局、绿化保有量、车位配比现状，因地制宜进行改造提升；

3.其余小区结合实际，拿出切实可行的改造计划，分批分步推进实施，着力破解小区停车难和乱停车问题。

（二）深化老旧小区居住品质提升

1.逐小区开展全方位、深层次、精细化问题排查摸底，建立健全基础设施、绿化景观、公共服务等问题清单与整改台账，针对存在的短板和漏洞问题，严格落实“一小区一改造提升方案”；

2.紧盯老旧小区基础设施老化破损、环境容貌脏乱、配套功能不足等突出短板弱项，坚持依法依规、高效规范使用住宅专项维修资金，统筹群众自筹、单位协助、项目争取等多种渠道，多措并举、多方发力，系统推进老旧小区改造提升；

3.分类实施墙体美化、道路硬化、庭院绿化、照明亮化、管网优化等品质提升工程，同步配齐完善休闲座椅、健身器材、垃圾分类收集点等便民配套设施，系统性改善老旧小区整体居住环境，推动小区外在颜值、内在功能、居住舒适度同步提档升级，切实提升居民生活品质。

（三）推动物业管理服务全域覆盖清零

1.全面排查无物业服务、物业服务缺失、服务标准不达标的住宅小区，详细登记小区位置、建成年代、楼栋户数、硬件条件、业主核心诉求等信息；

2.结合小区实际规模、管理难度、硬件设施水平，科学制定片区化整合、集中托管、联合管理等实施方案；

3.细化明确“大带小、新带旧、强带弱、肥搭瘦、厚搭薄”抱团管理模式，以及国企入驻、政府兜底、社区代管、业主自管等模式的适用场景、实施标准、操作流程，确保2026年底实现全县住宅小区物业服务应覆尽覆。

（四）健全落实“阳光物业”透明公示机制

1.督促物业服务企业聚焦业主最关心的“人、财、事、物、权”五大核心内容，严格按照物业基础信息、物业服务内容、物业费用收支、住宅专项维修资金、应急预案、法规宣传、专项事务、特约服务组成的“8+X”标准化公示清单，规范公示内容、公示时限、公示形式、公示位置等；

2.重点公开物业服务人员信息、收费标准、公共收益收支、维修资金使用、设施维保记录、投诉处理结果等事项，确保公示内容真实准确、及时完整、全面透明，全方位保障业主的知情权、参与权、监督权；

3.强化公示监督与闭环管理，建立常态化巡查、随机抽查与业主反馈核查机制，对公示不及时、内容不规范、信息不真实的物业服务企业限期整改、跟踪问效，将公示落实情况纳入物业服务企业信用评价与行业考核，以刚性约束推动公示制度落地见效。

（五）全域开展住宅小区“洗脸行动”

1.聚焦小区环境卫生“脏乱差”顽瘴痼疾，将小区楼道、电梯轿厢、消防通道、公共设施、院落绿地等重点区域全部纳入网格化精细化管理范畴，明确网格责任人、日常保洁频次、标准化管护要求，压实常态化保洁管护主体责任；

2.持续开展小区车辆乱停、垃圾乱堆、楼道乱放、电线乱搭、墙上乱画、电梯乱贴、快递乱扔、空地乱占、楼顶乱建、窗户乱挂、动物乱跑、通道乱堵、房屋乱改、高空乱抛等“十四乱象”专项整治行动，坚持发现一处、清理一处、规范一处、巩固一处；

3.实施“月督察、季考评、年总评”工作机制，将环境卫生整治成效纳入物业服务考核核心指标，推动小区环境整治由“集中攻坚整治”向“常态长效管护”全面转变。

（六）切实推行物业企业评星定级管理

1.依托定西市智慧物管服务平台，建立科学量化、可操作、可考核的住宅小区物业服务质量星级评价体系，明确星级服务标准、量化评分细则、规范评定流程；

2.实行企业自评、业主审议、社区审核、乡镇初评、县级评审、市级复核的星级评定流程，将业主满意度、设施设备维保、环境卫生管护、安全管理落实、投诉处置效率等核心内容纳入评价指标；

3.坚持以评促改、以评促优、以评促管，将评星定级结果与物业企业信用等级、招投标资格、奖惩激励、整顿清退直接挂钩。

（七）强化住宅专项维修资金依法追缴

1.健全完善全县楼盘及业主住宅专项维修资金信息台账，全面清理排查未缴、欠缴、漏缴维修资金的业主信息；督促各物业服务企业精准梳理欠费明细名单，按照企业、个人（公职人员、非公职人员）分类建立专项台账，实行差异化、精准化催缴；

2.联动乡镇、村、社区、业主单位压实分级分层催缴责任，对逾期未缴对象逐一开展告知、书面提醒、上门催缴等方式及时补交；

3.对拒不履行缴纳义务、恶意拖欠的企业和个人，依法依规送达律师函及督办函，采取信用约束、法律诉讼等刚性惩戒措施，确保住宅专项维修资金应缴尽缴、足额归集到位。

（八）全面规范启用小区智能门禁系统

1.压实物业服务企业主体责任，对全县住宅小区门禁进行全面排查摸底，建立设备故障、缺失、老化清单；

2.对故障门禁设备限期维修更换，对未安装门禁的小区加快规划布设、安装调试，确保10月底全面启用；

3.规范门禁日常管理、使用维护、人员登记等制度流程，实现小区门禁应装尽装、应启尽启、规范高效运行，切实提升小区安全防范与封闭化管理水平。

（九）强化物业服务合同全流程闭环监管

1.全面清理全县住宅小区物业服务合同签订、备案、履行全流程落实情况，重点整治合同签订不规范、备案不及时、关键条款缺失、权责划分不清、履约落实不到位等突出问题；  

2.建立合同常态化督查、动态化监管、规范化备案机制，统一使用物业服务合同示范文本，明确服务内容、收费标准、履约责任、违约责任等核心条款；

3.督促物业服务企业严格按照合同约定提供标准化、高品质服务，引导业主依约履行物业费交纳等义务，依法保障物业企业与业主双方合法权益。

（十）纵深推进物业行业突出问题专项整治

1.聚焦物业服务履约不到位、侵占挪用业主公共收益、质价不符、管理混乱等群众反映强烈的突出问题，对照41项整治重点，紧盯公共收益管理、合同合规执行、设施设备维保、服务质量履约、消防安全管理等核心领域，开展多轮次、全覆盖、地毯式排查整治；

2.针对违规收费、电梯维保不及时、违规限水限电、公共收益不透明等重难点问题，聘请行业专家及第三方专业机构开展评估核查，依法从严从快查处各类违法违规行为，全面净化规范物业行业经营秩序；

3.健全问题整改闭环机制，对排查发现、群众投诉、上级交办的问题建立台账、清单管理、销号推进，实行交办——督办——复核——回访全流程管控，确保问题整改见底见效、隐患清零，切实提升群众居住获得感、幸福感、安全感。

四、实施步骤

（一）动员部署与自查自纠阶段（2026年1月1日—3月31日）。召开全县住宅小区物业服务提质增效专项整治工作推进会，解读方案、明确任务、压实责任。通过融媒体、公告栏、业主群等多渠道全覆盖宣传，营造全民参与氛围。各物业企业对照十大整治重点全面自查，建立问题、整改、责任三本台账，立行立改、限期整改事项明确措施与时限，每月上报整改进展。乡镇、社区组建工作专班，逐小区摸排无物业、问题突出小区，建立一小区一档，确保底数清、情况明、无遗漏。同步完成生态停车场试点选址、老旧小区问题排查、无物业小区清单梳理、维修资金欠缴台账初核、智能门禁底数摸排、合同备案清理等基础工作。

（二）集中整治与执法攻坚阶段（2026年4月1日—9月30日）。由县住建局牵头，联合相关部门组建专项整治工作组，采取“四不两直”、随机抽查、交叉检查等方式，对全县住宅小区开展全域全覆盖督导检查。紧扣生态停车场改造提升、老旧小区品质提升、住宅小区“洗脸行动”、物业企业评星定级、住宅专项维修资金刚性追缴、智能门禁规范启用、物业管理服务应覆尽覆、物业服务合同全流程监管、“阳光物业”透明公示、物业行业突出问题整治十大重点任务，边整治、边规范、边提升，确保整治工作见底见效、落地落实。从严查处违规收费、侵占挪用公共收益、违规停水停电、私搭乱建、电梯维保缺位、车辆乱停乱放、楼道堆物、服务履约不到位等突出问题。对拒不整改、整改不力、屡改屡犯的物业服务企业，依法采取约谈警示、通报批评、信用扣分、市场清退等惩戒措施，涉嫌犯罪的一律移交司法机关处理。

（三）考核验收与长效巩固阶段（2026年10月1日—12月31日）。成立联合验收工作专班，制定百分制量化验收标准，对全县专项整治工作开展全面考核验收，验收得分低于80分的限期整改、重新验收。采取线上线下相结合方式开展业主满意度测评，样本覆盖率不低于30%，对物业服务企业实施红黑榜动态管理，结果向社会公开公示。常态化开展整治工作“回头看”，严防问题反弹回潮，对复发反弹问题从严从重处理；建立“日常巡查+季度督查+年度考核”常态化监管机制，持续巩固深化整治成效，推动物业服务管理工作长效化、规范化运行。

五、保障措施

（一）强化组织领导。由县住建局牵头，会同相关部门组建工作专班，加强统筹调度，及时跟踪问效，强化督促指导，推动专项整治走深走实。各相关部门各司其职、密切配合，统筹推进专项整治各项工作。

（二）坚持开门整治。以群众满意度为根本标准，畅通投诉举报渠道，设立曝光台与先进榜，全过程接受群众参与、监督、评价。及时回应停车难、环境差、收费不规范、安全无保障等急难愁盼，做到事事有回音、件件有着落。适时公布整治成果，提升群众知晓率、参与率、认同感。

（三）严格督查考核。建立常态化督导检查机制，采取明察暗访、随机抽查、现场核验等方式全程跟踪督导，每月印发督查通报，对工作推进滞后、整改落实不力、敷衍塞责的单位和个人，依规依纪通报约谈、追责问责，倒逼各项任务落地落实。

（四）深化宣传引导。构建县、乡镇、小区三级宣传工作体系，通过多渠道、多形式宣传整治政策、工作成效与先进典型；公开投诉举报渠道，设立问题曝光台与工作先进榜，畅通群众监督途径，强化正面宣传引导，营造全民参与、全民监督、全民支持的良好物业服务整治氛围。

附件：1.岷县住宅小区物业服务提质增效专项整治工作专班

2.岷县住宅小区物业服务提质增效专项整治职责分工

3.岷县物业企业公示目录

4.岷县物业服务标准

附件1：

岷县成立住宅小区物业服务提质增效专项整治工作专班

组  长：郭岸平  县住建局局长

副组长：单亚明  县发改局副党组成员

朱双平  县市场监管局党组成员

杨彦斌  县公安局治安大队教导员

李世琛  县工信局中医药发展中心副主任

后少平  县自然资源局副局长

梅益春  县住建局党组成员、县房地产中心主任

王  曼  县住建局党组成员、县执法大队大队长

沈永龙  县消防大队防火参谋

冯刘勇  岷阳镇党委副书记、镇长

成  员：王黎明  县发改局价格综合股股长

林慧珍  县市场监管局价监股股长

王治强  县公安局治安大队民警

邢成杰  县工信局干部

庞爱军  县自然资源局城乡规划设计所所长

南军科  县房地产中心副主任

张永辉  县执法大队副队长

巨建忠  县消防大队防火干事

孔广才  岷阳镇副镇长

工作专班下设办公室，梅益春同志兼任办公室主任，县房地产中心承担专项整治日常协调联络工作。

附件2：

岷县住宅小区物业服务提质增效专项整治职责分工

依据住房城乡建设部、中央政法委、中央文明办、发展改革委等10部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《甘肃省物业管理办法》等相关规定，职责分工如下：

1.县住建局：统筹专项整治全面工作；组织全域排查、问题梳理、分流督办、销号管理；推进生态停车场改造、老旧小区品质提升、物业全域覆盖、阳光物业公示、评星定级、维修资金追缴与使用监管、智能门禁建设、合同闭环监管、行业突出问题整治；负责物业企业信用评价、招投标监管、服务标准制定、示范文本推广等工作；牵头联合执法与考核验收；专班日常统筹调度。

2.县发改局：制定普通住宅物业服务费、停车费政府指导价及收费政策；宣传解读收费标准；配合规范收费行为，协同化解收费矛盾；支持老旧小区改造、停车设施提升等项目资金争取。

3.县市场监管局：负责物业企业登记注册与经营范围审核；监管物业服务收费、停车收费，查处乱收费、不明码标价、质价不符行为；监管电梯等特种设备安全，严查维保缺位、违规使用；监管公共收益公示与合同格式条款，查处侵害业主权益行为；受理价格与特种设备投诉举报。

4.县公安局：指导小区治安防范、智能安防、门禁管理、保安服务；整治违规养犬、高空抛物、堵塞出入口、扰乱小区秩序等行为；查处物业领域欺行霸市、恶意欠费涉法行为；保障执法进小区秩序；配合门禁系统、视频监控建设运维。

5.县工信局：协调移动、电信、联通、广电等部门整治小区“空中飞线”、乱拉乱设线缆；指导规范线槽建设与横平竖直布线；督促运营商建立线网长效管护机制，巩固整治成果，杜绝反弹。

6.县自然资源局：负责小区规划核实、停车位规划认定、违建规划认定；支持生态停车场建设、老旧小区改造、配套设施建设等规划审批与用地保障。

7.县城市管理综合执法队：查处小区私搭乱建、毁绿占绿、乱贴乱画、乱堆乱放、违规装修、改变房屋结构、占用公共场地等违法行为；负责小区外立面、户外广告、垃圾分类与市容环境执法；推进“洗脸行动”乱象整治。

8.县消防救援大队：督促物业落实消防安全主体责任；开展消防设施、消防通道、电动车充电、飞线充电等专项检查；下达隐患整改通知并闭环督办；指导消防培训与应急演练；依法查处占用堵塞消防通道、损坏消防设施、违规用火用电等行为。

9.各乡镇人民政府：落实属地管理责任；指导业主大会、业委会组建与规范运行；建立物业投诉调处机制；召集物业管理联席会议；组织辖区小区摸排、自查、整治；推进无物业小区托管、抱团管理、物业全覆盖；配合维修资金催缴、门禁建设、环境整治、矛盾化解。

10.社区（村）居委会：直接指导监督物业服务；落实应急预案、培训、演练；调解物业矛盾纠纷；指导监督业委会履职；收集业主诉求，上报突出问题；组织多方协商；推进阳光公示、洗脸行动、安防运维、乱象整治等常态化工作；完成乡镇交办的物业治理任务。

岷县物业服务标准(2)(3).xlsx

岷县物业公示目录(3)(2)(4).xlsx